5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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